Формы управления жильем.

      Этот вопрос сегодня очень актуален, так как именно от формы управления зависит сможете ли вы влиять на качество и комфорт проживания в своем доме. За услугу по управлению общим имуществом совместного домовладения, независимо от способа управления, сегодня собственники вносят оплату. Поэтому имеет смысл определить для себя какой результат от этой услуги вы хотели бы получить: стандартное обеспечение коммунальными услугами или комфортное проживание и своевременное устранение возникших проблем — уютный дом, где царят порядок и добрососедские отношения.

В связи с чем   предлагаем вам подробнее ознакомится с их функционированием.

С момента становления права собственности на жилые и (или) нежилые помещения в здании у двух и более собственников возникает совместное домовладение.

В соответствии с ныне действующим законодательством отношения между участниками совместного домовладения в нежилых помещениях регулируются Законом Республики Беларусь «О совместном домовладении», в жилых помещениях — Жилищным кодексом Республики Беларусь.

Основной характеристикой совместного домовладения является наличие общей долевой собственности, то есть каждому собственнику имущества (квартиры, жилого и нежилого помещения) наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также соответствующая доля в общих элементах здания, находящихся в совместном пользовании собственников.

Таким образом, при сдаче жилого дома в эксплуатацию участники домовладения должны на общем собрании сделать выбор о способе управления общим имуществом. Иначе этот выбор будет сделан за вас. Эффективное функционирование совместного домовладения зависит от эффективности управления и владения общим имуществом совместного домовладения.

На сегодняшний день законодательством установлен исчерпывающий перечень способов управления и владения общим имуществом жилых совместных домовладений:

Первый способ — общим имуществом управляют непосредственно участники совместного домовладения, если в собственности у них находится не более 10 объектов недвижимого имущества. Этот способ наименее распространен, поскольку малоквартирных домов в стране немного. Он предназначен для того, чтобы избежать создания мелких, экономически неэффективных ТС. В этом случае собственники несут личную ответственность за содержание имущества.

Второй вариант — общим имуществом управляет уполномоченное лицо, которое назначается местным исполнительным и распорядительным органом в соответствии с законодательством. Управление домом в этом случае возлагается на государственную организацию, как правило, это КУП ЖКХ. В этом случае уполномоченное лицо несет ответственность за организацию работ по содержанию имущества. Данный способ также применяется в случае ликвидации ТС или жилищного потребительского кооператива (ЖПК).

Третий вариант — управление осуществляет организация застройщиков или товарищество собственников (ТС). Эта форма управления общим имуществом распространена в домах, построенных способом долевого строительства либо организацией застройщиков. В этом случае ТС несет ответственность за эксплуатацию многоквартирного дома и содержание общего имущества. Активное участие собственников, безусловно, способствует решению проблем эксплуатации, однако создание товарищества собственников само по себе не гарантирует улучшения: ключевую роль играют компетентность председателя и готовность жильцов к участию в управлении общим имуществом. Добрососедские отношения, взаимное уважение, готовность к сотрудничеству — это те невидимые нити, которые связывают всех жильцов в единое целое, создавая атмосферу добрососедства.

 

Контрольно-ревизионные органы. Контроль за деятельностью

Для того, чтобы осуществлять контроль за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества собственников (организации застройщиков) общее собрание выбирает ревизора или ревизионную комиссию ТС из числа членов данного товарищества (организации застройщиков).

Ревизионная комиссия или отдельный ревизор обязуются отчитываться только общему собранию.

Без заключения и (или) отчета ревизионной комиссии товарищества собственников (организации застройщиков) или уполномоченного аудитора собрание (собрание уполномоченных) членов ТС (организации застройщиков)  не имеет права одобрять ни годовой отчет, ни годовой баланс товарищества собственников.

При выявлении грубых нарушений или недостатков в финансово-хозяйственной деятельности ТС и (или) финансовых нарушений с позиции правления и (или) председателя данного правления товарищества ревизионная комиссия (ревизор) товарищества в течение 10 дней с момента, когда были обнаружены этих нарушений, обязуется затребовать организации внеочередного общего собрания членов ТС.

В случае, если собственники не выбрали способ управления в установленный законодательством срок, местный исполнительный и распорядительный орган назначает ответственное (уполномоченное) лицо по организации управления общим недвижимым имуществом без проведения открытого конкурса из числа государственных организаций, в том числе осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги.

Уполномоченное лицо может быть также назначено, если в организации собственников не осуществляются сохранность и эксплуатация имущества, не организованна надлежащая работа органов управления, а также, в случаях когда истек срок полномочий назначенных органов управления, а усилия по их избранию отсутствуют или не дают утвердительных результатов.

 

Управление товариществом собственников жилья или организацией застройщиков.

Это, пожалуй, самый распространенный и известный управленческий способ среди всех имеющихся на сегодняшний день. Популярность во многом обусловлена тем, что все пункты прописаны в законодательстве и строго регламентированы. Ничего не нужно придумывать, все уже сформулировано и закреплено. Да и вести такую деятельность можно как в много-, так и в малоквартирных жилых объектах. Разберем подробнее.

Если говорить кратко, то все Товарищество собственников (организация застройщиков) считаются созданными и наделяются правами юридического лица после момента их государственной регистрации. Созданные ТС и организации застройщиков являются юридическими лицами, осуществляющие свою деятельность на основании устава, деятельность которых направлена непосредственно на содержание и управление совместным домовладением. Избрание способа управления общим имуществом посредством товарищества собственников либо организации застройщиков позволит собственникам, с целью повышения качества жилья и услуг ЖКХ, принимать на общем собрании решения по вопросам использования общего имущества, получения различного рода услуг, выходящих за рамки стандартного технического обслуживания (не включенных в жилищно-коммунальные услуги).

Жилищным кодексом Республики Беларусь закреплена обязанность товарищества собственников многоквартирного дома (организации застройщиков) по обеспечению организации обслуживания объектов, принадлежащей им недвижимости и придомовой (окружающей его) территории, в том числе сохранности и эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Для решения задач, связанных непосредственно с предоставлением жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), собственники многоквартирного дома на конкурсной основе могут привлечь на договорных условиях организации, предоставляющие жилищно-коммунальные услуги.

Зависит ли размер платы за ЖКУ от способа управления домом

 

В случаях, когда фактическая себестоимость услуг за ЖКУ (в том числе техническое обслуживание, пользование лифтом) выше доходов, получаемых от населения по субсидируемым тарифам, товарищество собственников (организация застройщиков) вправе обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган за возмещением части расходов из бюджета (в случае начисления расчетов за ЖКУ самостоятельно) либо гражданину по заявительному или выявительному принципу предоставляется безналичная жилищная субсидия.

Размер, состав и порядок внесения дополнительных взносов определяются уставом товарищества собственников. За несвоевременное или неполное внесение взносов члены товарищества собственников (организации застройщиков) уплачивают пеню в размере, который был установлен общим собранием либо собранием уполномоченных членов ТС в соответствии с законодательством.

При этом, в соответствии с Жилищным кодексом Республики Беларусь, вступительный, паевые, членские и целевые взносы уплачиваются путем перечисления денежных средств на текущий (расчетный) банковский счет этой организации.

 

    Не только уборка и ремонт определяют судьбу дома. Дом — это не просто стены и крыша, это прежде всего люди. Уважение к соседям и бережное отношение к общему имуществу — это не просто формальное исполнение обязанностей, это создание той самой атмосферы дома, где каждый чувствует себя комфортно и защищенно. В конечном счете именно от нашей сознательности и готовности к сотрудничеству зависит, станет ли наш многоквартирный дом местом, где хочется жить и куда хочется возвращаться.

 

Фото из открытых источников